Se estima una disminución en el número de desarrolladoras y con una producción más concentrada; precios habitacionales superan al nivel de ingresos de los mexicanos
El mercado de la vivienda en México atraviesa una contracción significativa. Ese es el más reciente veredicto del área de análisis de BBVA México y, si bien esta situación se debe principalmente a la caída del crédito hipotecario y al debilitamiento del poder adquisitivo de los hogares, también responde a la inercia de la industria en los últimos años, con caídas en producción y en el número de empresas dedicadas al desarrollo de casas.
En su reporte económico trimestral, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) detalla factores relevantes que explican la situación actual del sector, como la disminución de casi 50% en el número de desarrolladoras que cada año reportan al Registro Único de Vivienda al menos un hogar producido.
Según el documento, esta cifra pasó de 2,298 empresas en 2015 a 1,220 en 2024. “Las desarrolladoras que han salido del mercado eran en su mayoría pequeñas”, se indica en el análisis del Infonavit.
Esto ha generado una reconfiguración en el sector, pues la participación de mercado de las 10 desarrolladoras más grandes pasó de 26.9% en el 2015 a 30.7% a junio pasado. Asimismo, en el 2025 las 50 empresas más grandes del país concentran 62.7% de la producción nacional y han construido viviendas en 23 entidades y 96 municipios, cuando en el 2015 su cobertura era mayor, con presencia en 27 entidades y 115 municipios.
Tendencia negativa desde el 2015
En sintonía con esta caída, también se observa una tendencia negativa en la producción de vivienda desde el 2015, de acuerdo con el informe del Infonavit. Pese a que se ha estabilizado en los últimos tres años, entre enero y julio del 2025 se produjeron 73,100 hogares, es decir, una reducción de 2.7% respecto al mismo periodo del 2024.
Las variaciones anuales por segmento han sido las siguientes:
- Vivienda económica-popular: -25.5%
- Tradicional: +13.1%
- Media-residencial: +36.6%
De acuerdo con BBVA Research, hasta el momento la actividad tanto del Infonavit como de la Comisión Nacional de Vivienda en el programa Vivienda para el Bienestar no ha generado resultados tangibles en términos de mayor disponibilidad ni de reducción efectiva en los tiempos de construcción.
Precios crecen por encima del salario
Otro factor clave que explica la situación del mercado habitacional actual es el crecimiento en los precios de la vivienda de los últimos años. El Infonavit destaca que entre el 2015 y el 2019 los valores habitacionales crecieron por encima del salario promedio nominal de los derechohabientes del Instituto Mexicano del Seguro Social, lo que deterioró la asequibilidad.
A partir del 2020, precios y salarios muestran una mayor similitud en sus tasas de crecimiento; sin embargo, persiste la brecha, ya que, al cierre del segundo trimestre del 2025, la Sociedad Hipotecaria Federal reportó un aumento anual de 8.7% en los valores, mientras que el ingreso nominal promedio de los derechohabientes creció 7.6% anual.
Riesgos en el crédito hipotecario
El Infonavit advierte riesgos en el horizonte para el crédito hipotecario, como la desaceleración en el mercado laboral, reflejada en un crecimiento moderado del empleo y de la masa salarial, lo cual puede impactar en la demanda de financiamiento.
Asimismo, pese a los recortes recientes en la tasa de referencia por parte de Banco de México, las tasas hipotecarias ofrecidas por la banca comercial han mostrado rigidez a la baja, lo que afectaría la asequibilidad del crédito para ciertos segmentos.
Según BBVA Research, durante el primer semestre del 2025 la colocación conjunta de Infonavit, Fovissste y la banca sumó 224,300 financiamientos por un total de 251,000 millones de pesos, lo que significó una contracción anual de 9% en número de préstamos y de 4.5% en monto.
Para el área de análisis del banco, es necesario asegurar que el financiamiento hipotecario crezca de manera sostenible, aunque no ocurra este año. Además, considera fundamental que las políticas de vivienda se traduzcan en una mayor y mejor oferta, especialmente orientada a los segmentos de menor ingreso.
En caso de no hacerlo, advierte BBVA, “la asequibilidad seguirá deteriorándose y el objetivo de ampliar el acceso a la vivienda no rendirá resultados concretos”. Cabeza: Industria de la construcción de vivienda se ha reducido casi la mitad en la última década
Fuente: el economista
